Закон Дубая (ОАЭ) об ипотеке

ЗАКОН ЭМИРАТА ДУБАЙ (ОАЭ) № 14 ОТ 2008 Г.
ОБ ИПОТЕКЕ В ЭМИРАТЕ ДУБАЙ
Я, Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, правитель Дубай
• После рассмотрения федерального закона No. 5 от 1985 г., относительно гражданских сделок, с внесёнными изменениями;
• Федерального закона № 8 от 2004 г., относительно районов беспошлинного ввоза;
• Закона № 7 от 2006 г, о регистрации недвижимости в Эмирате Дубай
• Постановления № 3 от 2006 г., назначающего зоны, в которых неэмиратские подданные могут владеть недвижимостью на правах полной собственности в Эмирате Дубай
• Закона № 8 от 2007г., относительно девелоперских трастовых счетов в Эмирате Дубай
• Закона № 27 от 2007г., о правах на совместное владение собственностью в Эмирате Дубай; и
• Закона № 13 от 2008 г., регулирующего время регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай
Выпускаю следующий закон:
РАЗДЕЛ ПЕРВЫЙ. ФОРМУЛИРОВКА И ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1
Данный закон называется «Закон No. 14 от 2008 об ипотеке в Эмирате Дубай».
Формулировка
Статья 2
Следующие слова и выражения должны означать то, что написано напротив них, если из контекста не вытекает иное:
«Эмират» — Эмират Дубай.
«Департамент» — Департамент земельной собственности.
«Глава» — Глава Департамента.
«Собственность» — Земля и постоянные сооружения, возведенные на ней, которые не могут быть перемещены без получения повреждений.
«Единица жилья» — Составная часть собственности, включая любые подразделения незавершённого строительства офф-плана.
«Реестр недвижимого имущества» — Ряд документов в письменной форме или в электронном виде находящихся в Департаменте, которые обеспечивают актуальные данные о реальных правах на собственность.
«Временный реестр недвижимого имущества» — Ряд документов в письменной форме или в электронном виде, находящихся в Департаменте, в которых все договоры по продаже собственности и другие правомерные документы, касающиеся незавершенного строительства, регистрируются перед внесением в Реестр недвижимого имущества.
«Закладная» — Договор, на основании которого кредитор получает гарантию на собственность или единицу жилья за выплату долгового обязательства, ставит его выше обычных кредиторов и ниже привилегированных, в зависимости от ценности имущества, независимо от того, где она находится и кому принадлежит.
«Заемщик» — Владелец собственности или владелец вещного права или личного права по договору купли-продажи собственности, которая обозначается, как проданная до завершения строительства и зарегистрирована в реестре недвижимого имущества или во временном реестре недвижимого имущества.
«Кредитор» — Кредитор, который одалживает деньги заемщику в обмен на неприкосновенность имущества, которая существует в силу самого факта или в силу самого закона.
Статья 3
Положения данного закона применимы к закладной на собственность и единицы жилья, в качестве обеспечения долгового обязательства. Неважно, защищен ли долг залогом на всю собственность или правом на долю, или вещным правом или личным правом на собственность, проданную до завершения строительства.
Статья 4
Кредитором должен являться банк, компания или финансовый институт, который должен иметь все соответствующие лицензии и быть зарегистрирован в Центральном Банке ОАЭ для обеспечения финансирования собственности в ОАЭ.
Статья 5
Заемщик должен являться владельцем заложенного имущества или единицы жилья.
Заемщик может быть непосредственно должником, либо являться поручителем, который оформляет ипотечный залог от имени должника.
Согласно Статьям 22, 23 и 24 данного закона закладная на собственность или единицу жилья должна существовать в силу самого факта или в силу самого закона при составлении закладной.
Закладная может применяться лишь к собственности или единице жилья, которой можно распоряжаться.
Статья 6
Закладная включает все дополнительные принадлежности к собственности или единице жилья, включая здания, заводы, распределённые объекты собственности и любые изменения, дополнения и улучшения, произведённые в помещениях после заключения ипотечного договора.
Статья 7
Закладная не действительна до регистрации в Департаменте, так же как и любые соглашения.
Заемщик обязан покрыть все расходы по договору, если иначе не согласовано обеими сторонами.

Статья 8
Заявления о закладной должны быть представлены в Департамент, они должны быть подписаны кредитором и заемщиком либо его поручителем, если такой существует, и включать следующие детали:
• всю информацию касательно имущества;
• стоимость имущества;
• сумму долга;
• срок закладной;
• личные детали кредитора, заемщика или поручителя, включая постоянное место жительства.
Ипотечный договор должен быть подписан с использованием стандартной формы Департамента и Реестра недвижимого имущества или Временного реестра недвижимого имущества, и должен постоянно обновляться. Категория закладной определяется по дате регистрации.
Департамент должен предоставить обеим сторонам ипотечный акт, содержащий подпись соответствующего чиновника и печать Департамента.
Ипотечный акт может быть в электронной форме, и допустим в качестве доказательства наравне с ипотечным актом в письменной форме.
Статья 9
Закладная должна обеспечивать долг, который определяется по заключению закладной.
РАЗДЕЛ ВТОРОЙ. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ЗАКЛАДНОЙ
Статья 10
Заемщик не должен продавать, дарить или как-либо еще распоряжаться заложенным имуществом или заложенной единицей жилья, или пользоваться правом в отношении имущества, или личным правом над заложенным имуществом или заложенной единицей жилья без разрешения кредитора и уполномоченного лица, согласившегося принять на себя обязательства заемщика по ипотечному договору. Кредитор может ставить условия совместного выполнения обязанностей заемщика и его поручителя в ипотечном договоре.
Статья 11
Если какой-либо пункт ипотечного договора дает кредитору право собственности на заложенное имущество, когда заемщик не способен выплатить долг по займу в течение оговоренного периода или принимает меры к продаже заложенного имущества без выполнения установленных законом шагов, то закладная должна считаться действительной, но в любом случае этот пункт является недействительным. Пункт также недействителен, если он включен в последующее соглашение.
Статья 12
Заемщик имеет право управлять заложенным имуществом и получать доход до тех пор, пока он не лишен права пользования, и имущество не продано на открытом аукционе по причине неисполнения долговых обязательств.

Статья 13
Если заложенному имуществу нанесен ущерб, то закладная должна изменить долг по имуществу и она может удовлетворить просьбу заемщика удалить из долга стоимость поврежденного имущества
Статья 14
Долг может быть погашен только за счет заложенного имущества, и поручитель не вправе требовать обращения взыскания на [иное] имущество должника до обращения взыскания на заложенное Имущество.
Статья 15
Кредитор может передать свои права, при условии соглашения с заемщиком. Акт передачи права должен быть зарегистрирован в Департаменте.
Кредитор может, в соответствии с суммой долга, передать закладную другому кредитору, который имеет обеспечительный интерес к той же самой собственности.
Статья 16
Закладная обеспечивает лишь сумму, определенную ипотечным договором за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением.
Статья 17
Категория закладной определяется серийным номером, под которым она регистрируется в Департаменте. Если в одно и то же время на рассмотрение предоставлены несколько заявлений по одному и тому же заемщику и по тому же имуществу, то закладные также нужно регистрировать под одним и тем же номером, а кредиторы будут располагаться в равной очередности при проведении процедур аукциона.
Статья 18
Кредитор может передать заложенное имущество в собственность любого лица, чтобы получить оплату по своему требованию в срок согласно своей очереди. Лицу должно считаться владеющим собственностью, если оно приобретает права на собственность, после того как она была заложена, либо приобретает другое вещное право или личное право на собственность.
Статья 19
Заемщик гарантирует, что собственность будет находиться в хорошем состоянии до момента выпалы полного долга. Кредитор может опротестовать любые недостатки в исполнении гарантий и принять любые законные меры, чтобы защитить свои права и возместить долг от заемщика.
Статья 20
Закладная прекращает действие после погашения обеспеченного долга.
РАЗДЕЛ ТРЕТИЙ. ОСОБЫЕ ЗАКЛАДНЫЕ
Статья 21
Владелец Мусатаха может закладывать здания или заводы на своих условиях без права закладывать землю, на которой ведется строительство, если сторонами не установлено иное.

Статья 22
Владелец узуфрукта или долгосрочной аренды на срок от 10 до 99 лет может получать проценты по имуществу или единице жилья по условиям узуфрукта или долгосрочной аренды.
Статья 23
Закладная на правах мусатаха, узуфрукта или долгосрочной аренды кончается и удаляется из регистратуры по факту выплаты долга, обеспеченного закладной или по истечении срока мусатахи, узуфрукта или долгосрочной аренды.
Статья 24
Покупатель единиц жилья или имущества, которое считается проданным офф-плана или которое находится в процессе строительства, может заложить собственность в качестве обеспечения долга по имуществу, которое зарегистрировано в Временном реестре недвижимого имущества в Департаменте.
РАЗДЕЛ ЧЕТВЕРТЫЙ. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
ПО ЗАЛОЖЕННОМУ ИМУЩЕСТВУ
Статья 25
В случае неуплаты долга в срок, или после выполнения условия, дающего статус досрочного погашения, кредитор, или его универсальный или сингулярный преемник, должен предоставить заемщику или лицу, владеющему заложенным имуществом или единицей жилья 30-дневное уведомление через нотариуса перед началом процедур исполнения.
Статья 26
Если заемщик или его преемник, либо поручитель, не способен выплатить закладную в срок, определенный в предыдущей Статье, то исполнительный судья должен, по просьбе кредитора определить арест заложенного имущества, чтобы его можно было продать на открытом аукционе в установленном Департаментом порядке.
Статья 27
Руководствуясь предыдущей Статьей, судья может, по просьбе заемщика или его поручителя, отложить продажу имущества на открытом аукционе на срок до 60 дней и только единожды, если он выяснит, что:
Заемщик сможет выплатить долг, если ему предоставят данный период.
Продажа заложенного имущества или единиц жилья принесет существенные убытки заемщику.
Статья 28
Согласно Статьям 25, 26 и 27 данного закона неспособность выплатить долг в оговоренный период приведет к тому, что заложенное имущество будет продано на открытом аукционе в соответствии с процедурами Департамента в течение 30 дней после окончания соответствующего периода, о котором идет речь в обеих статьях.
Статья 29
Заемщик или его поручитель могут выплатить обеспеченный долг до уствновленной даты.

Статья 30
Иски кредиторов должны быть оплачены исходя из стоимости единиц жилья или имущества или из запасных активов в порядке очерёдности, даже если закладные регистрировались в один день. Если доходов от продаж недостаточно, чтобы покрыть иски кредитора, то он может потребовать разницу у заемщика.
РАЗДЕЛ ПЯТЫЙ. ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОКОНЧАНИИ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Статья 31
Кодекс гражданских сделок Федеральный закон No. 5 от 1985 года, с внесенными поправками, и Кодекс гражданских процедур Федеральный кодекс No. 11 от 1992 года должны быть применимы к любым ситуациям, для которых нет указаний в данном законе.
Статья 32
Собственность, предоставляемая государством гражданам ОАЭ для коммерческих целей и целей, связанных с проживанием, не относится к данному закону, и подчиняется приказам и директивам правителя и его решениям, с последующим исполнением.
Статья 33
Ипотечные акты, которые регистрируются в соответствии с данным законом, обязательны для соблюдения третьей стороной.
Статья 34
Глава Департамента должен издать решения, необходимые для исполнения данного закона.
Статья 35
Этот закон должен быть официально опубликован и вступит в силу через 60 дней после публикации.
Мухаммед Бин Рашид Аль Мактум
Правитель Дубая
Издано в Дубае 14 августа 2008 года